Incorporadora é obrigada a restituir o valor pago a título de alugueres por consumidores em razão de atraso na entrega de imóvel. – 11/01/2021

A Vigésima Sétima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro reformou sentença de parcial procedência proferida pela 5ª Vara Cível do Foro Regional da Barra da Tijuca em ação movida contra incorporadora imobiliária, confirmando o caráter devido da restituição dos valores pagos pelos autores a título de alugueres, e impondo majoração da verba compensatória por danos morais, em razão de atraso na entrega de bens imóveis objetos de contrato de promessa de compra e venda.

Os autores pactuaram a compra de duas salas comerciais no empreendimento imobiliário de responsabilidade da incorporadora ré, em dezembro de 2010. De acordo com os termos contratados, o prazo para conclusão da obra findaria no último dia do mês de fevereiro de 2014. Utilizando-se da prorrogação contratual de 180 dias, o termo final se daria em agosto de 2014.

A compra das unidades imobiliárias foi motivada pelo desejo dos autores em transferir a sede de sua empresa para imóveis próprios, a fim de não mais precisarem arcar com os custos de alugueres para manter o empreendimento em imóvel alheio.

Em virtude de injustificável atraso na entrega das unidades, e tendo que renovar o contrato de aluguel das salas comerciais, foi proposta ação judicial em setembro de 2014 objetivando a declaração de nulidade das cláusulas compromissórias impostas aos autores pelo contrato de adesão; a condenação da incorporadora ao reembolso dos valores pagos pelos a título de alugueres no período de atraso na entrega dos imóveis; e a condenação ao pagamento de compensação por danos morais em virtude do grave abalo ocasionado pela frustração das expectativas dos autores em receber os bens imóveis no prazo devido.

Na instância ordinária, a juíza Simone de Araújo Rolim, da 5ª Vara Cível do Foro Regional da Barra da Tijuca, julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela parte autora, declarando nula a cláusula compromissória constante do contrato de promessa de compra e venda; condenando a incorporadora ao pagamento de alugueres de um imóvel com as mesmas características e nas mesmas condições daquele não entregue, pelo período compreendido entre a data prevista para entrega do imóvel (agosto de 2014) até a efetiva entrega das chaves, corrigidos monetariamente e acrescidos dos juros legais; e condenando a incorporadora ao pagamento de compensação por danos morais no importe de R$ 5.000,00, na razão de 50% para o primeiro e segundo autor.

Em sua decisão, destacou a magistrada: “O contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes previa a entrega do imóvel no último dia do mês de fevereiro de 2014 (fls. 39), podendo este prazo se estender até agosto de 2014, tendo em vista o prazo de tolerância de 180 dias. Ocorre que a ré não procedeu a entrega do imóvel à parte autora, não havendo nos autos qualquer comprovação da entrega das chaves. É relevante ressaltar que o prazo de entrega não é imposto pelo consumidor”.

E continua: “Logo, assumindo a ré o risco do empreendimento, sabe – ou deveria saber – dos trâmites administrativos de licenciamento, da oferta de mão de obra, da necessidade de material e informar no contrato data para entrega com folga suficiente para se suprir eventuais pendências. Desse modo, o atraso na obra não pode ser caracterizado como hipótese de caso fortuito hábil a ilidir a responsabilidade contratual, não tendo o condão de ser oponível ao consumidor que se aguardava a data aprazada para entrega de seu imóvel”.

Após a interposição de recursos de apelação por ambas as partes, distribuídos para a relatoria da Desembargadora Tereza Cristina Sobral Bittencourt Sampaio, da Vigésima Sétima Câmara Cível, houve julgamento, por unanimidade de votos, para lhes dar parcial provimento, nos termos do voto da desembargadora relatora.

A relatora entendeu que restou devidamente comprovada a mora da incorporadora ré, inexistindo qualquer fortuito externo a justificar o atraso na entrega dos imóveis. Sobre a fixação dos marcos temporais para fins de reparação, assim dispôs: “Logo, considerando que é perfeitamente válida a cláusula dilatória de 180 dias, conforme entendimento sólido deste Tribunal sobre o tema, entendo que a mora da parte ré se iniciou no dia seguinte ao fim deste prazo dilatório, ou seja, no dia 27/08/2014, devendo a sentença ser retificada neste ponto. […] No que se refere ao termo ad quem da mora, entendo que deve ser considerada a data da averbação do “habite-se” matrícula do imóvel, não havendo que se falar que o referido termo final seria a data da “entrega das chaves” ou a data em que ocorreu a “expedição do habite-se pela Prefeitura”.

Sobre a fixação dos marcos temporais acima indicados, a ilustre desembargadora assim fundamentou seu posicionamento: “Isso porque, na esmagadora maioria dos casos, verifica-se que os consumidores somente conseguem adquirir imóveis após a obtenção de empréstimos imobiliários junto às instituições bancárias. Todavia, tais instituições, por sua vez, somente concedem o referido empréstimo no momento em que existe uma garantia para pagamento da dívida, fato que somente ocorre com a efetiva averbação do “habite-se” na matrícula do imóvel.

E concluiu: “Assim, considerar que a mora da ré cessaria com a simples expedição deste documento (e não com sua averbação) seria medida inadequada, pois tal ato (expedição), por si só, não permitirá que o consumidor obtenha o empréstimo necessário para quitação de seu saldo devedor junto à construtora, fazendo com que ele (consumidor) seja considerado devedor, quando, na verdade, a ausência de pagamento se deu em razão de anterior descumprimento contratual da parte ré, que atrasou a construção do imóvel e consequentemente a expedição e a averbação do “habite-se”. Tal situação revela-se extremamente injusta e, portanto, incabível, motivo pelo qual este Tribunal passou a considerar como termo ad quem da mora a data da averbação do “habite-se” na matrícula do imóvel, o que ora se determina”.

Quanto à natureza da condenação indenizatória, a ilustre desembargadora considerou que não se tratariam de lucros cessantes (verbas não auferidas), mas sim de danos emergentes (prejuízo efetivamente suportado) em razão da mora da incorporadora ré. Dessa forma, descaracterizou a necessidade de liquidação de sentença para apuração do valor de mercado do imóvel, compelindo a ré a restituir os valores comprovadamente gastos pelos autores durante o período da mora.

No que concerne à condenação por danos morais, entendeu a relatora que o atraso na entrega de um bem de tão relevante função social seria apto a gerar verdadeira angustia ao consumidor, não devendo ser reputado como mero aborrecimento, conforme sustentado pela parte ré: “No que se refere ao valor a ser arbitrado, entendo, todavia, que merece pequena reforma o julgado. Isso porque, na fixação de tal verba, deve o magistrado atentar para o escopo punitivo-pedagógico a ser atingido. Ou seja, deve a referida compensação, a um só tempo, reparar o prejuízo psicológico gerado pela conduta ilícita do ofensor, conferindo à vítima certo alento, mesmo que financeiro, e, também, punir o praticante do ato ilícito, contribuindo para que não volte a realizar condutas deste viés”.

Em relação ao valor da condenação, assim considerou: “Convém salientar, ademais, que o montante da reparação por dano moral não deve ser tão alto a ponto de implicar enriquecimento exacerbado, nem tão baixo a ponto de estimular a prática do ilícito. Deve o magistrado, ao revés, considerar as circunstâncias do caso concreto, adequando o valor fixado aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade. No caso em tela, e considerando os argumentos acima mencionados, entendo que o mais adequado é mesmo majorar a verba compensatória dos danos morais para R$ 5.000,00, para cada autor, e não a fixar em apenas R$ 2.500,00, para cada demandante, como o fez a sentença vergastada”.

Com este entendimento, ratifica-se a posição jurisprudencial que preza pela tutela dos direitos dos consumidores, partes vulneráveis das relações contratuais, impondo-se rigor na verificação das hipóteses de exclusão de nexo causal elencadas no art. 14 do Código de Defesa do Consumidor, além de desconstruir a tese do “mero aborrecimento”, reconhecendo que o atraso na entrega dos bens negociados causa verdadeira sensação de angústia e impotência aos consumidores, pessoas físicas, legitimando a imposição de compensação por danos morais nessas hipóteses.

Processo n.º: 0029685-17.2014.8.19.2014.0209

Artigo escrito por Thiago Britto Neves, advogado da Areal Pires Advogados

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