Coronavírus e Direito Imobiliário em foco. Há possibilidade de revisão contratual dos aluguéis ou deverão os locatórios arcar com os termos acordados? – 29/04/2020

Por Regina Helena da Silva, advogada da Areal Pires Advogados

Como cediço, a pandemia é fato imprevisível e de grande impacto, tanto para vidas humanas quanto para as relações jurídico-econômicas. As mudanças no dia a dia das empresas e dos contratantes de um modo geral, devido à pandemia do Covid-19, têm levado locatários a pleitearem, junto a proprietários, descontos de aluguel e prazos de carência para pagamento, ou até mesmo a rescisão de contratos em andamento.

É inegável que o princípio do pacta sunt servanda (princípio da força obrigatória do contrato) está em vigor no Brasil, visto que é essencial à segurança jurídica. Entretanto, reconhece-se que, há muito, não constitui princípio absoluto, uma vez que é possível a revisão judicial em função de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis que acarretem a uma das partes prestação excessivamente onerosa.

Importante destacar que, na avaliação dos efeitos da pandemia para os contratos de aluguel, é imperiosa a observação das pretensões dos envolvidos, ou se está buscando preservar o vínculo negocial, ressaltando-se a necessidade de revisão em face da alteração das circunstâncias, mormente a base objetiva no negócio, vale dizer, o seu equilíbrio econômico, ou se está procurando circunstância exonerativa do dever de indenizar pelo inadimplemento contratual.

Importa destacar que a gravidade da situação não permite tolerar comportamentos oportunistas de quem buscará eximir-se de obrigações negociais válidas e eficazes sem demonstração de que a pandemia da covid-19 alterou o equilíbrio financeiro do contrato.

Portanto, é de mister importância que o judiciário analise o comportamento dos contratantes antes e durante a pandemia, para se perquirir se medidas necessárias e indispensáveis à mitigação dos danos ao objeto contratual foram adotadas. A partir dessa análise o magistrado terá condições de prestar a jurisdição correta.

Entretanto, antes de medidas judiciais, recomendável às partes a tentativa de repactuação amigável do contrato, que poderá ser feita diretamente entre as partes ou através de advogado constituído, para melhor segurança dos termos acordados.

Nesse diapasão, um movimento grandioso tem ocorrido no mercado imobiliário por força da pandemia, que é a renegociação de contratos de aluguel, seja prorrogando o vencimento das obrigações, seja modificando, por comum acordo, a cláusula preço.

Em suma, deve-se buscar, em primeiro lugar, a solução consensual. Apenas na hipótese de se mostrar infrutífera essa negociação é que se deve procurar o caminho judicial para revisão, ainda que temporária, do valor do aluguel.

Cada contrato deverá ser analisado em suas particularidades para que decisões sejam tomadas levando-se em consideração os problemas vivenciados caso a caso. Há casos em que a revisão contratual será a medida de justiça, enquanto que, em outros, a revisão não se mostrará adequada, vez que não se constatará qualquer alteração da situação econômica das partes envolvidas.

No atual momento, mais do que nunca, faz-se imperioso que o bom senso prevaleça nas relações jurídicas. O princípio da boa-fé está previsto no ordenamento jurídico brasileiro e deve nortear a busca de soluções justas e, principalmente, humanas, para os litígios da sociedade.

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