No último 31 de Julho, me deparei com artigo publicado pela Exame.com, cujo título nos levou, inicialmente, a pensar que se trataria de breve cartilha para o consumidor que pretende investir seu FGTS e restituição de IR na aquisição de um imóvel. Contudo, tal artigo, de fato, volta-se para a atual situação caótica do mercado imobiliário de lançamentos face à crise que assola o território nacional.
Sabemos que, nos últimos dois anos, o Judiciário Brasileiro vem enfrentando uma enxurrada de demandas judiciais que visam a rescisão de contratos de promessa de compra e venda de futuras unidades imóveis, isto é, imóveis na planta. No entanto, os motivos para a propositura dessas demandas judiciais não são, unicamente, a crise econômica e o desemprego, mas também o superaquecimento do mercado imobiliário.
A forte demanda do sonho da casa própria ou escritório próprio motivou os grandes incorporadores a, cada vez mais, investirem em novos lançamentos, não tendo sido poupado esforços na busca de terrenos para incorporações imobiliárias residenciais ou comerciais. Porém, como dito recentemente, o mercado de insumos e mão de obra não tem condições de suprir a demanda da construção civil, resultando, assim, no atraso na entrega de unidades em prazo muito além da carência de 180 dias, reconhecida pelo Judiciário como legal. Os próprios atrasos nas entregas motivaram um alto volume de ações judiciais, visto que, mesmo com o assunto já sumulado pelo STJ, os incorporadores insistem em pactuar e exigir o cumprimento de cláusulas contratuais abusivas.
Ademais, não podemos isolar somente curto período de tempo, ressaltando lucros obtidos pelas incorporadoras somente em 2015 à título comparativo com os supostos prejuízos sofridos em 2016. Há que se ter uma visão de médio / longo prazo, visto que o aquecimento do mercado imobiliário perdurou por mais de 7 (sete) anos, e assim o sendo, qual foi o lucro realizado e acumulado dos anos de 2009 à 2015 face ao suposto prejuízo de 2016?
Afirmamos “suposto” pois, em breve pesquisa à uma das maiores incorporadoras brasileiras de capital aberto, me deparei com balanço publicado do exercício de 2016 com o resultado líquido acima de R$ 61 milhões. Para o 1o. Trimestre de 2017, esta mesma incorporadora já anuncia a cifra de R$ 4 milhões de resultado líquido.
Por outro lado, partindo-se do princípio de que as demandas judiciais muito prejudicaram as incorporadoras, como ficam os bancos financiadores, assim como os adquirentes-consumidores face aos imóveis adquiridos e financiados no momento do mercado em alta?
Não é incomum a constatação de aquisição realizada com base em preços superaquecidos, realizada com recursos próprios, em parte, e saldo financiado através dos bancos, sendo que, no momento atual, o valor de tal bem imóvel segue ladeira abaixo, sendo desvalorizado dia após dia, gerando duas consequências principais: (a) dilapidação patrimonial do adquirente, e (b) esvaziamento parcial do valor de garantia ao contrato de financiamento.
O fato é que não se pode ter o olhar para o problema por um único prisma, assim como não se pode ter um olhar míope em termos de tempo. O mercado, como um todo, está prejudicado, tanto incorporadores, assim como adquirentes e instituições financeiras.
As tais propostas para melhor regulamentar os distratos, de fato beneficiam unicamente os incorporadores, e não os adquirentes. Muito se argumenta que o incorporador ao distratar uma unidade estaria realizando um prejuízo muito superior aos valores dimensionados pelo Judiciário, na ordem de 10 à 20% dos valores efetivamente pagos. No entanto, olvida-se que estamos falando de um imóvel, i.e., de um bem durável, e não de um bem de consumo, portanto, ao distratar uma unidade, o incorporador recebe tal bem em seu estoque para nova venda, podendo auferir novo ganho conforme o mercado. Este é o risco do negócio, afinal, a atividade fim de um incorporador é a formatação de um empreendimento imobiliário, sua construção, comercialização e entrega ao mercado comprador.
Atualmente, já temos as responsabilidades fixadas no tocante à devolução de valores através da Súmula de no. 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”.
Nossa jurisprudência, Brasil afora, também é uníssona no tocante ao percentual a ser retido, ou seja, grande maioria das condenações judiciais determinam a devolução de 90% dos valores pagos devidamente corrigidos não havendo culpa do incorporador, permitindo assim uma retenção de 10% dos valores para cobrir eventuais custos e tributos.
Por fim, mudar o cenário atual, seria o mesmo que dar largos passos para trás! Verdadeiro retrocesso na conquista do consumidor brasileiro em ter seu direito de igualdade resguardado.
Alex Strotbek
Areal Pires Advogados Associados
