O consumidor que adquire imóvel com metragem pré-definida, mas percebe que as vagas de garagem são entregues em tamanho menor do que o previsto tem prazo de um ano a partir da data de registro do título para pedir a restituição do valor excedente pago.
Essa foi a conclusão alcançada pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que negou provimento ao recurso especial de um comprador de imóvel que visava a aplicação do prazo de prescrição de dez anos, conforme o artigo 205 do Código Civil.
No caso, ele comprou imóvel cujo registro do título foi feito em janeiro de 2013, mas só posteriormente percebeu que suas vagas na garagem eram menores do que o combinado. Na ação, pediu a devolução do dinheiro pago de forma excedente em relação à área que recebeu. Para isso, fez inclusive cálculo aritmético para obter o valor devido.
Relatora, a ministra Nancy Andrighi entendeu que o caso seria de aplicação de prazo de decadência, não de prescrição. Decadência é a perda de um direito que não foi requerido no prazo legal. Prescrição é a extinção da pretensão que surge em função de um descumprimento.
Como a venda foi feita ad mensuram (por medida), o artigo 501 do Código Civil prevê o direito de o comprador exigir abatimento proporcional ao preço no prazo de um ano, a contar do registro do título.
Mas também caberia a aplicação do artigo 26, inciso II do Código de Defesa do Consumidor, que prevê 90 dias desde a entrega efetiva do produto para exercer o direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação.
Inclusive porque, segundo a relatora, o vício apresentado no imóvel não poderia ser considerado oculto — para o qual o prazo de 90 dias só passaria a partir do momento em que fosse descoberto. Bastaria ao comprador medir a área da garagem para perceber o problema.
Na dúvida, de acordo com a ministra Nancy Andrighi, torna-se “prudente a aplicação da teoria do diálogo das fontes para que se possa definir a legislação aplicável, com vistas a aplicar o prazo mais favorável ao consumidor”.
Ou seja, vale o prazo de um ano do artigo 501 do Código Civil, que ainda assim é insuficiente para embasar a pretensão do comprador do imóvel, pois ele demorou cinco anos para ajuizar a ação.
Natureza indenizatória
A ministra Nancy Andrighi foi acompanhada na conclusão pelos ministros Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva. Ficaram vencidos os ministros Moura Ribeiro e Marco Aurélio Bellizze, que entenderam diferente.
Para eles, a pretensão do comprador tem natureza eminentemente indenizatória, porque trata do inadimplemento do contrato e reflete um provimento condenatório. Por isso, seria aplicável um prazo prescricional e não decadencial.
A minoria afastou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso e também a incidência do prazo de um ano, pois o artigo 501 do Código Civil se volta aos casos em que o comprador se insurja antes de completar o pagamento pelo imóvel. Uma vez que houve a quitação, a pretensão será de repetição do valor pago a maior.
Assim, concluíram que não há previsão legal expressa para a hipótese em que o comprador do imóvel já pago peça na Justiça a devolução do valor desembolsado a maior para ressarcimento de um dano. Logo, incide o prazo de dez anos previsto no artigo 205 do Código Civil.
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REsp 1.898.171
Fonte: ConJur
13/5/2021
