Por Melissa Aguiar, advogada da Areal Pires Advogados
É comum vermos placas em estabelecimentos com os dizeres “passo o ponto”. Além disso, todos conhecemos algum comércio local que funciona na mesma esquina há décadas, tornando-se referência naquele negócio, por exemplo, uma padaria que mantém atividades em uma esquina conhecida há anos, mudando eventualmente os donos.
Juridicamente falando, o que significa Ponto Comercial? Passemos a breve análise sob a ótica dos contratos de locação.
Inicialmente, destaca-se que Ponto Comercial é fruto do exercício e exploração de uma empresa, cuja atividade torna-se referência naquele negócio, como por exemplo, o comércio local citado acima.
O ponto comercial pertence àquele que explora a atividade, o denominado empresário, responsável por executar e desenvolver atividades econômicas no estabelecimento empresarial. Ao contrário do que muitas pessoas acreditam, tratando-se de contrato de locação, o ponto comercial pertence ao locatário explorador do negócio, e não ao proprietário do imóvel.
Nos casos de imóveis alugados a estabelecimentos empresariais, este instituto é disciplinado e regulamentado pela Lei 8.245/91 – Lei de Locações, trazendo a preferência e possibilidade da permanência e manutenção da proteção jurídica do direito de inerência ao ponto.
Por esta razão, o empresário enquanto locatário de um imóvel cujo ponto comercial é explorado, possui proteção legal do seu direito, que pode exercer através de ação própria, conhecida como ação renovatória, com previsão expressa no art. 51 da Lei de Locações.
Para que a ação renovatória seja válida, é necessário preenchimento de alguns requisitos, por exemplo, que o contrato tenha sido celebrado por escrito e por prazo determinado; que o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; que o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Por outro lado, o locador também tem direitos garantidos no tocante à renovação do contrato de locação. Este não estará obrigado a renovar o contrato se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Conclusivamente, tem-se que o direito ao ponto comercial, sob o manto da tutela legal, é um instrumento para a segurança do empresário que desenvolve atividade buscando a permanência do estabelecimento empresarial, principalmente se este ponto comercial for oriundo de um imóvel fundado em um contrato de locação.
