Há muito tempo as construtoras e incorporadoras desejavam por uma regulação mais clara acerca dos efeitos do desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis nas hipóteses de atraso de obra entre outros assuntos.
Isto posto, atendendo aos anseios dos grandes empresários, no final de dezembro de 2018, o então presidente Michel Temer sancionou a Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) que alterou as Leis nos 4.591/1964, e 6.766/1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
Quando trata-se de prazo para entrega do imóvel comprado “na planta” o art. 43-A, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64 que foi incluído pela Lei 13.786/2018, disciplina que a entrega do imóvel ocorrerá em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Todavia, na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior aos 180 (cento e oitenta) dias, e não se tratar de resolução do contrato, o incorporador tem de pagar multa moratória de 1% (um por cento) do valor pago pelo adquirente, sem prejuízo do direito deste cobrar integralmente indenização por lucros cessantes, por outros danos materiais comprovados e por danos morais eventualmente existente.
A nova lei só veio para ratificar essa tolerância de atraso de 180 (cento e oitenta) dias para entrega do imóvel , haja vista este já ser o entendimento do STJ, conforme verifica-se no RECURSO ESPECIAL Nº 1.582.318 – RJ (2015/0145249-7)
A referida Lei também pacificou as questões acerca da resolução do contrato por culpa do incorporador, conforme regulamenta § 1º do art. 43-A da Lei nº 4.591/64, que estabelece neste caso, a devolução do dinheiro ocorrerá no prazo de 60 dias da data da resolução.
Provavelmente esse período foi estipulado a fim de evitar enriquecimento sem causa do incorporador, este deverá pagar um valor de fruição do dinheiro do adquirente perante esse período, valor esse que poderá corresponder a uma taxa razoável de juros remuneratórios.
Cabe mencionar que as alterações promovidas pela Lei 13.786/18 acabaram por legitimar outras questões, tais como retenções de valores de até 50% em casos de rescisões contratuais imotivadas, questão essa prejudicial ao consumidor/adquirente.
Esta legitimação é considerada prejudicial ao adquirente/consumidor, posto que se um adquirente compra uma unidade imobiliária, mas ao longo do pagamento das parcelas este mesmo adquirente deixa de ter condições para continuar com o cumprimento de seu contrato, requerendo então o distrato à incorporadora, esta, então recebe a unidade de volta ao passo que o valor investido até o momento pelo antigo adquirente poderá ser retido em cinquenta por cento pela incorporadora, e só os outros cinquenta por cento que serão devolvidos.
Destarte, ante ao cenário político e econômico atual, verifica-se que as alterações trazidas pela nova lei apenas legitimaram antigos entendimentos e acabaram por beneficiar muito mais os incorporadores e construtores, do que, de fato, os adquirentes.
