As alternativas à Caixa para financiar imóveis
Banco público, que tem 70% do mercado de financiamentos, passa por ajuste de capital e medidas restritivas. Analise se é hora de buscar os concorrentes.
São Paulo – A Caixa costuma ser a primeira opção quando o tema é financiamento de imóveis, principalmente por conta das taxas de juros atraentes de suas linhas subsidiadas. Mas, diante de uma dificuldade do banco para alocar recursos, quem tem pressa para obter o financiamento não tem outra opção a não ser pesquisar as condições oferecidas pelos concorrentes.
O conselho vale para os mutuários que têm renda familiar mensal de mais de 4 mil reais e, portanto, não se enquadram nas faixas 1 e 2 do programa Minha Casa Minha Vida. Isso porque o banco anunciou que irá priorizar o financiamento de imóveis populares, que atendem consumidores com renda mais baixa. Ou seja, para famílias que ganhem até 4 mil reais, os financiamentos na Caixa seguem sendo aceitos normalmente.
Enquanto busca alternativas para cumprir regras de alocação de capital (principalmente em ter as reservas necessárias exigidas a cada financiamento concedido), o banco não está aceitando novas propostas de financiamento para linhas que utilizam recursos da poupança, enquadradas no SBPE e destinadas a famílias com renda maior do que 4 mil reais. Quem busca essas linhas tem hoje, portanto, quatro opções: Bradesco, BB, Santander e Itaú. O impacto da suspensão de novas propostas na Caixa é grande, já que o banco responde, hoje, por cerca de 40% das concessões no segmento.
O banco ressalta, no entanto, que continua a aceitar novas propostas de financiamento para a faixa 3 do programa Minha Casa Minha Vida e na linha Carta de crédito FGTS, que atende famílias com renda de até 7 mil reais. Contudo, além de ambas as linhas financiarem um valor restrito de imóveis (até 240 mil reais, e somente novos), o banco não descarta que em ambas o processo de aprovação do crédito pode ser mais lento, por conta do ajuste de capital pelo qual está passando.
Diferenciais dos concorrentes
Para quem busca imóveis usados, por exemplo, os concorrentes da Caixa já têm, de saída, uma ampla vantagem em relação ao banco líder no mercado de crédito imobiliário: o porcentual máximo de financiamento do imóvel, que é de mais de 75% em todos eles. A Caixa passou a financiar, a partir de setembro, apenas 50% do valor de imóveis usados em todas as suas linhas.
Mas, além dessa vantagem, Marcelo Prata, especialista em crédito imobiliário e diretor do Canal do Crédito, aponta que quem buscar crédito imobiliário nos concorrentes encontra mais facilidades do que há dez anos. “Os privados aprenderam a conceder crédito imobiliário. As condições encontradas não vão divergir muito das encontradas na Caixa”.
Prata ressalta que é a primeira vez que os bancos se descolam das restrições de crédito da Caixa. ”Antes, se a Caixa restringia o crédito, os bancos restringiam também. Mas agora vemos que eles continuam a reduzir o valor de taxas e mantêm o financiamento de um alto porcentual do valor do imóvel. São realmente uma opção ao mutuário, que deve pesquisar todas as condições oferecidas pelo Custo Efetivo Total da Operação para não cair em pegadinhas como a de seguros caros”.
O especialista diz que quem é correntista de um dos quatro bancos pode ter uma análise de crédito mais flexível do que teria na Caixa, caso não tenha conta corrente no banco público. “Quando o mutuário é correntista o banco consegue reunir mais informações e oferecer taxas melhores, além de aprovar o crédito com mais rapidez e facilidade”.
Na falta de uma rede de correspondentes bancários como a da Caixa, os bancos vêm criando plataformas digitais e aplicativos para iniciar o processo de crédito imobiliário, analisa. O Banco do Brasil permite iniciar o processo de documentação por um app, e o Santander criou recentemente uma plataforma para ajudar quem quer pedir crédito para a compra de imóveis no banco.
Veja abaixo o que os quatro concorrentes oferecem nas linhas financiadas com recursos da poupança, de acordo com valor do imóvel. Elas foram feitas pelo Canal do Crédito, site comparador de financiamentos:
Valor do imóvel: R$ 300 mil
| Banco | BANCO DO BRASIL | ITAU | SANTANDER | BRADESCO |
|---|---|---|---|---|
| Modalidade | Aquisição PF – CH | SFH | SFH | SFH |
| Porcentual de entrada | 80% | 75% | 80% | 80% |
| Valor de entrada | R$ 60.000,00 | R$ 75.000,00 | R$ 60.000,00 | R$ 60.000,00 |
| Valor do Financiamento | R$ 240.000,00 | R$ 225.000,00 | R$ 240.000,00 | R$ 240.000,00 |
| Juros Efetivo (a.a.) | 11,49% | 10,50% | 11% | 10,50% |
| Prazo | 360 | 360 | 360 | 360 |
| 1° Parcela | R$ 2.924,84 | R$ 2.626,02 | 2880,,20 | R$ 2.788,53 |
| Valor final do Financiamento | R$ 688.998,76 | Não Informado | R$ 649.443,92 | R$ 657.070,45 |
| CET | 12,45% | 11,68% | 11,98% | 11,78% |
Valor do imóvel: R$ 500 mil
| Banco | BANCO DO BRASIL | ITAU | SANTANDER | BRADESCO |
|---|---|---|---|---|
| Modalidade | Aquisição PF – CH | SFH | SFH | SFH |
| Porcentual de entrada | 80% | 75% | 80% | 80% |
| Valor de entrada | R$ 100.000,00 | R$ 125.000,00 | R$ 100.000,00 | R$ 100.000,00 |
| Valor do Financiamento | R$ 400.000,00 | R$ 375.000,00 | R$ 400.000,00 | R$ 400.000,00 |
| Juros Efetivo (a.a.) | 11,49% | 10,50% | 11% | 10,50% |
| Prazo | 360 | 360 | 360 | 360 |
| 1° Parcela | R$ 4.858,09 | R$ 4.360,02 | R$ 4.783,66 | R$ 4.630,87 |
| Valor final do Financiamento | R$ 1.142.323,74 | Não Informado | R$ 107.641,33 | R$ 1.087.054,93 |
| CET | 12,37% | 11,60% | 11,83% | 11,62% |
Valor do imóvel: R$ 800 mil
| Banco | BANCO DO BRASIL | ITAU | SANTANDER | BRADESCO |
|---|---|---|---|---|
| Modalidade | Aquisição PF – CH | SFH | SFH | SFH |
| Porcentual de entrada | 80% | 75% | 80% | 80% |
| Valor de entrada | R$ 160.000,00 | R$ 200.000,00 | R$ 160.000,00 | R$ 160.000,00 |
| Valor do Financiamento | R$ 640.000,00 | R$ 600.000,00 | R$ 640.000,00 | R$ 640.000,00 |
| Juros Efetivo (a.a.) | 11,49% | 10,50% | 11,00% | 10,50% |
| Prazo | 360 | 360 | 360 | 360 |
| 1° Parcela | R$ 7.757,93 | R$ 6.961,05 | R$ 7.638,86 | R$ 7.394,40 |
| Valor final do Financiamento | R$ 640.000,00 | Não Informado | R$ 1.716.854,24 | R$ 1.732.025,42 |
| CET | 12,33% | 11,56% | 11,72% | 11,53% |
Todas as simulações consideram a taxa balcão, quando o cliente não tem relacionamento anterior com o banco. Caso o interessado pelo imóvel já seja cliente do banco, os juros nas linhas são menores.
No Itaú, por exemplo, a taxa começa a partir de 10,5% para quem busca imóveis com valor abaixo de 1,5 milhão de reais. No Bradesco, os juros partem de 9,30% ao ano e, no Santander, de 9,49% ao ano.
Cristiane Magalhães, diretora do Itaú Unibanco, conta que o banco chegou a diminuir, para 75%, o porcentual máximo do imóvel que é financiado pelo banco. Mas que voltou a aceitar até 80% do valor agora. “Podemos até financiar as taxas e impostos relacionados ao crédito e chegar a 82% do custo do crédito”, diz.
A executiva ressalta que é interesse do banco gerar um relacionamento de longo prazo com clientes oferecendo crédito para a casa própria. “Estamos absolutamente abertos a novas propostas. Nosso foco é o cliente que ganhe a partir de 4 mil reais”. Ela cita como uma facilidade a validade de 90 dias da carta de crédito concedida pelo banco. “Queremos que o cliente tenha tranquilidade para encontrar o imóvel”.
Leandro José Diniz, diretor de empréstimos e financiamentos do Bradesco, afirma que a taxa de aprovação de crédito imobiliário nas linhas operadas pelo banco é de 80% atualmente. “Não mudamos nossas condições. Pelo contrário: nos últimos seis meses as nossas taxas vêm diminuindo mês a mês”. O executivo diz que 30% do volume concedido é para famílias com renda de até 9 mil reais.
O Santander baixou em julho a taxa para financiamento de imóveis. No banco, atualmente um imóvel pode ser financiado em até 35 anos e a renda mínima necessária do mutuário ou casal para financiar a casa própria é 2,5 mil reais. O Santander também aceitamos dois proponentes do financiamento sem relação parentesco, e, dependendo do segmento, comprometimento de até 35% da renda bruta. Para autônomos, aceita o comprovante bancário dos últimos três meses como modo de comprovar renda.
Fabrizio Ianelli, superintendente executivo do Santander, diz que o banco chegou a restringir a concessão de crédito no ápice da crise, mas que, agora, “há uma normalidade” na concessão de crédito para a casa própria.
Marcelo Prata, do Canal do Crédito, aponta que quem contratar o crédito agora tem sempre a possibilidade de portar a dívida para a Caixa, caso ela volte a operar as linhas financiadas com recursos da poupança e ofereça condições melhores do que as dos concorrentes.
Pró-Cotista é opção mais barata
Antes de comparar as linhas de financiamento de imóveis com recursos da poupança nos quatro bancos concorrentes, o Banco do Brasil continua a oferecer a linha Pró-Cotista, a mais barata para quem não se enquadra no programa Minha Casa Minha Vida, com taxas de juros de 9% ao ano. Ela é destinada à compra de imóveis novos, com valor de até 1,5 milhão de reais, e usados, com teto de 950 mil reais, dependendo da região.
Para contratar o BB Crédito Imobiliário Pró-Cotista, o cliente deve possuir conta ativa no FGTS e três anos de contribuições, consecutivas ou não. A linha, oferecida apenas pelos bancos públicos, está suspensa na Caixa até o ano que vem.
Fonte: exame.abril.com.br
