A compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas no Judiciário.
Diante desse cenário, primeiramente resta esclarecer o que é consumidor e o que é fornecedor.
Não resta dúvidas de que a relação jurídica mantida entre as partes está sujeita ao regramento protetivo do CDC, uma vez que os promissários compradores e a construtora/incorporadora se encaixam, respectivamente, nos conceitos de consumidor e fornecedor disposto nos artigos 2º e 3º do referido normativo.
De acordo com o artigo 2º do CDC “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.”
O parágrafo único do referido artigo também equipara ao conceito de consumidor “a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.”
Portanto, no que diz respeito à aquisição de imóvel, consumidor é qualquer pessoa física ou mesmo uma pessoa jurídica, desde que a compra seja feita com o propósito de destinação final, ou seja, para uso próprio.
O artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor traz o conceito de fornecedor como sendo “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços. ”
O parágrafo primeiro determina que “produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.”
A proteção do consumidor está ainda respaldada na Constituição Federal, em seus artigos 5º, inciso XXXII e 170, inciso V.
Uma das principais decisões do STJ nesse campo é a que considera o Código de Defesa do Consumidor aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pelo negócio (REsp 1.087.225).
O contrato de compromisso ou promessa de venda e compra de imóvel na planta residencial ou comercial é regido pela Lei de Incorporação (Lei nº 4.591/1964) no que diz respeito exclusivamente à incorporação e construção, aplicando-se as normas estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor para a definição do comportamento das partes no que concerne a deveres e obrigações.
Vale informar que todo contrato de compromisso ou promessa de venda e compra de imóvel na planta, especialmente quando se trata com uma incorporadora, é nítido Contrato de Adesão, uma vez que as cláusulas são pré-formatadas a critério exclusivo do vendedor, sem qualquer chance ao comprador de modificação.
A única liberdade que o comprador de imóvel nessas características possui é referente à forma de pagamento do preço, isto é, se à vista ou parcelado e em que fluxo isso poderá ocorrer ao longo da relação com o vendedor.
Todo o resto do Contrato ao comprador não é permitido qualquer alteração.
Caracterizada a relação de consumo na compra e venda de imóvel na planta, o vendedor responde objetivamente perante o comprador por todos os vícios do bem, conforme prevê o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, inclusive pelo chamado fortuito interno, que é o fato imprevisível, sendo, portanto, inevitável, mas ocorrido no momento da fabricação do produto, não sendo o caso de exclusão da responsabilidade do fornecedor, porque faz parte da sua atividade, estando perfeitamente relacionado aos riscos do empreendimento.
Qualquer tese que tente se sustentar no sentido de que a relação de compra e venda de imóveis na planta para uso próprio não é regida pelas normas do Código de Defesa do Consumidor está fadada ao insucesso. Seja porque a Lei estabelece de forma cristalina quem é consumidor e quem é fornecedor, seja porque o assunto está pacificado há anos em nossos Tribunais, incluindo o Superior Tribunal de Justiça, em Brasília.
Drª. Alexia Costa, advogada da Areal Pires Advogados
